Tranh chấp Đất Đai Giải quyết ở đâu, Kiện ở Tòa án nào, Trình tự thủ tục như thế nào ?

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, GIẢI QUYẾT Ở ĐÂU, KIỆN Ở ĐÂU; TRÌNH TỰ, THỦ TỤC NHƯ THẾ NÀO ?

Xin kính chào Luật sư !

Tôi là Nguyễn Văn D, hiện cư trú tại Xã Đoan Hùng, Tỉnh Phú Thọ.

Gia đình tôi xây dựng nhà ở từ năm 2000. Thời điểm đó, móng nhà được xây dựng bao trọn diện tích hết ranh đất, tuy nhiên tường nhà lại được xây ở giữa móng, cách ranh đất khoảng 10cm. Vừa qua, trong thời gian tôi đi công tác 6 tháng, khi trở về thì phát hiện gia đình ông Trần Văn T (hàng xóm liền kề) đã xây dựng phần bếp chồng lấn sang phần móng nhà tôi. Sau khi trao đổi, ông T cho rằng: “Đất là đến tường nhà, đất đến đâu thì tường đến đó, tôi xây sát tường nhà ông chứ không lấn sang móng”.

Chính vì sự bất đồng quan điểm trên, tôi mong muốn được Luật sư tư vấn: Trong trường hợp của gia đình tôi, tranh chấp đất sẽ được giải quyết ở đâu và cơ quan nào có thẩm quyền thụ lý ; trình tự, thủ tục như thế nào ?

Xin trân trọng cảm ơn Luật sư !

Trả lời:

Cảm ơn ông đã tin tưởng, gửi vấn đề pháp lý bận tâm và yêu cầu tư vấn đến Hãng Luật Anh Bằng.

Căn cứ theo thông tin ông cung cấp, sự việc trên thuộc về tranh chấp ranh mốc giới quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để xác định chính xác cơ quan có thẩm quyền giải quyết cần làm rõ tình trạng pháp lý của thửa đất: Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa ? Do đó, chúng tôi phân tích thành 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật đất đai 2024.

Căn cứ Điều 235, 236 Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định: Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hoà giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trình tự, thủ tục hoà giải được thực hiện như sau:

Bước 1: Người đề nghị nộp Đơn yêu cầu hoà giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hoà giải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 3: Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

Bước 4: Thành lập Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ra quyết định thành lập Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai, bao gồm:

- Chủ tịch Hội đồng: Chủ tịch/Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã;

- Công chức làm công tác địa chính;

- Người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có);

- Đại diện tổ chức/cá nhân khác như: người đại diện cộng đồng dân cư; người có uy tín trong dòng họ ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ việc, công chức Tư pháp - Hộ tịch cấp xã; đại diện của Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh cấp xã; cá nhân, tổ chức khác có liên quan tham gia Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai.

Bước 5: Tổ chức cuộc họp hoà giải.

Tại cuộc họp hoà giải cần có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hoà giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hoà giải không thành.

Bước 6: Lập biên bản hoà giải thành/hoà giải không thành.

* Trường hợp hoà giải thành:

Sau khi kết thúc buổi hoà giải, kết quả hoà giải phải được lập thành biên bản, bao gồm các nội dung sau:

- Thời gian, địa điểm tiến hành hoà giải;

- Thành phần tham dự hoà giải;

- Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh;

- Ý kiến của Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai;

- Những nội dung đã được các bên tranh chấp thoả thuận, không thoả thuận.

Biên bản hoà giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp, trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì phải ký vào từng trang, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi ngay cho các bên tranh chấp, đồng thời lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hoà giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hoà giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hoà giải để xem xét, giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hoà giải thành/không thành.

* Trường hợp hoà giải không thành: Ủy ban nhân dân cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền tiếp theo để được giải quyết. Theo đó, các bên có quyền lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Lưu ý: Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Như vậy, đối với tranh chấp đất đai, Toà án có thẩm quyền giải quyết là Toà án nơi có bất động sản.

Trước ngày 01/7/2025, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Toà án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp vụ việc có đương sự/tài sản ở nước ngoài cần phải thực hiện ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện.

Từ ngày 01/7/2025 - sau khi thực hiện cải cách tư pháp và tinh gọn bộ máy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Toà án nhân dân khu vực nơi có bất động sản.

Trường hợp 2: Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật đất đai 2024.

Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp mà các bên có một trong các giấy tờ nêu trên thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Toà án.

Tuy vậy, theo chủ trương chính sách pháp luật của Nhà nước luôn khuyến khích các bên tự hoà giải hoặc hoà giải tại cơ sở. Bởi cấp cơ sở là cấp chính quyền gần dân, sát dân, phục vụ nhân dân, tạo điều kiện để các bên trực tiếp thương lượng, trao đổi. Từ đó, góp phần duy trì tình đoàn kết, gìn giữ tình làng nghĩa xóm, hạn chế phát sinh tranh chấp kéo dài, tiết kiệm thời gian, công sức và chi phí cho các bên.

Do vậy, mặc dù đã có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, các bên vẫn nên thực hiện thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã/phường nơi có đất trước khi khởi kiện ra Toà án. Trong quá trình hoà giải, cơ quan nhà nước và cán bộ địa chính sẽ tiến hành xác minh nguồn gốc, vị trí ranh giới, chủ quyền, hiện trạng sử dụng đất. Trường hợp hoà giải không thành, biên bản hoà giải tại UBND cấp xã sẽ là căn cứ quan trọng để Toà án xem xét, giải quyết tranh chấp một cách khách quan, toàn diện và đúng quy định pháp luật.

Kết luận:

Công ty Luật TNHH MTV Hãng luật Anh Bằng luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai, đặc biệt là những tranh chấp liên quan đến ranh giới quyền sử dụng đất - một trong những dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp và kéo dài.

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật về đất đai và tố tụng dân sự, chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp - tận tâm - hiệu quả, góp phần bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách hàng.

Trân trọng.

=============
CÔNG TY LUẬT TNHH MTV HÃNG LUẬT ANH BẰNG. Since 2007
Văn phòng Hà Nội: P 905, tòa CT 4-5, ngõ 6, Dương Đình Nghệ, Phường Cầu Giấy, TP Hà Nội.
Điểm tiếp nhận tại HCM: Số 15B, đường số 22, Khu phố 11, Phường Bình Hưng Hòa, TP Hồ Chí Minh.
☎ Dây nói: 0243.7.675.594 * Hotline: 0913 092 912 * 0982 692 912 (Zalo)
Luatsuanhbang@gmail.com  |  W: hangluatanhbang.vn
============